Comment connaître la valeur réelle d’un fonds de commerce?

Vous avez l’intention de vendre ou de reprendre un fonds de commerce ? L’évaluation du fonds est une des étapes clés de votre projet : en obtenant une estimation fiable du prix de vente, vous aurez toutes les cartes en main pour négocier avec l’acquéreur (ou le vendeur selon la situation). 

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Qu’est- ce qu’un fonds de commerce ? 

Il est toujours bon de revoir certains points fondamentaux avant de se pencher sur les méthodes permettant d’évaluer un fonds de commerce. 

Quelle est la définition d’un fonds de commerce ?

Selon le Code du commerce (articles L. 141-2 et suivants), le fonds de commerce est un “ensemble d’éléments mobiliers corporels (marchandises, matériels…) et incorporels (droit au bail, nom commercial, droit de propriété intellectuelle…) regroupés et mis en œuvre par le commerçant pour répondre aux besoins de la clientèle ”. Par ailleurs, le fonds constitue une entité juridique distincte des biens et éléments qui le composent. 

Pourquoi évaluer un fonds de commerce ? 

L’évaluation d’un fonds de commerce est une des premières étapes à réaliser lors d’un projet de cession ou de reprise. Cette opération vous permet de connaître la valeur estimée du fonds sur le marché, ce qui est indispensable pour réussir à mener des négociations avec le vendeur (ou l’acheteur selon votre situation). 

Attention : les techniques d’évaluation vous fournissent une estimation du prix de vente, et non la valeur réelle du fonds de commerce. Une donnée à toujours prendre en compte au moment des négociations. 

Evaluation d’un fonds de commerce : quels éléments prendre en compte ? 

La valeur d’un fonds de commerce peut être estimée dans sa globalité; il n’est donc pas nécessaire d’évaluer chacun de ses éléments pour faire son estimation. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour y parvenir : 

• La localisation du fonds. La situation géographique fait partie des facteurs les plus déterminants pour la valeur d’un commerce. Plusieurs critères liés à la localisation doivent être appréhendés (proximité des transports et parkings, projet urbain favorisant le développement commercial, zone piétonne…) ; 
• Les conditions intrinsèques du bail commercial (modalités financières, nombre d’années restantes, possibilité de déspécialisation…) ; 
• Les résultats actuels (chiffres d’affaires, bénéfices, rentabilité…) ; 
• La configuration des locaux (superficie et état des locaux…) ; 
• Les équipements matériels (nature, état, valeur initiale…) ; 
• La clientèle (une clientèle fidèle et fiable donne logiquement de la valeur au fonds) ; 
• L’équipe. Les contrats de travail du personnel étant transférés lors de la cession du fonds, les compétences et la qualification des salariés peuvent être prises en compte pour l’évaluation. Cette donnée doit toutefois être relativisée en raison de l’incertitude quant au choix des salariés à rester ou non dans la structure.
• La concurrence. 
• Le contexte économique (conjoncture, tendance du marché…)
• La réputation et l’image de marque de  l’entreprise. 

Tous ces éléments sont à valoriser lors de l’estimation de la valeur du fonds, puis durant les négociations. Par ailleurs, selon les situations, plusieurs autres critères peuvent contribuer à augmenter ou réduire la valeur d’un fonds de commerce. 

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Comment estimer la valeur d’un fonds de commerce ?

Vous envisagez la reprise d’une boulangerie ou espérez vendre la vôtre ? L’évaluation d’un fonds de commerce est une opération cruciale et souvent complexe à réaliser.  Sa complexité réside autant dans la subjectivité de nombreux paramètres à utiliser pour l’estimation que dans le choix de la bonne méthode à appliquer : aucun système de calcul ne fait en effet consensus auprès des professionnels, et plusieurs méthodes de valorisation financière existent. Il est d’ailleurs recommandé de se servir de 2 ou 3 méthodes différentes afin d’obtenir une estimation plus précise et fiable. 

Les méthodes d’estimation de la valeur d’un fonds de commerce

La méthode de l’actif net comptable (ANC)

Cette méthode de valorisation consiste à déterminer la valeur d’un commerce en se basant sur la valeur réelle de son patrimoine, minoré de la valeur réelle des dettes. La méthode ANC prend donc en compte les performances passées de l’entreprise. 

Le calcul à utiliser est le suivant : Valeur du fonds = Actifs réels – dettes réelles. 

Il est également possible d’utiliser le calcul : Capitaux propres – actif fictif

Pour rappel : 

• Actifs réels = total de l’actif – actif fictif (frais d’établissement, frais de recherche et développement, charges à répartir…) ; 
• Dettes réelles = total des dettes – dettes fictives. 

Limite de cette méthode : vous obtenez une estimation de la valeur comptable historique du patrimoine de l’entreprise, ce qui ne permet pas de prendre en compte les éventuelles évolutions financières de la structure. 

La méthode de la rentabilité

Très souvent utilisée par les banques, cette méthode consiste à déterminer la valeur du fonds en fonction de sa rentabilité réelle. L’évaluation repose alors sur l’observation des résultats obtenus pendant plusieurs années (ou parfois sur un résultat probable dans le futur). Le résultat fait ensuite l’objet d’une valorisation par actualisation à un taux i, en prenant en considération les risques d’absence de performances. 

La formule de la méthode : Valeur de l’entreprise = Résultat typique de l’entreprise divisé par le taux d’actualisation. 

Limite : cette méthode considère que la valeur d’un commerce est uniquement déterminée par la rentabilité qu’il dégage. 

La méthode par comparaison 

Cette méthode vous permet d’intégrer l’état actuel du marché dans l’estimation de la valeur du fonds de commerce. Pour cela, vous devez comparer la valeur hypothétique du fonds aux prix des fonds similaires pratiqués sur le marché (activité, état, résultat…) dans le même secteur géographique.

Limite : cette méthode peut être délicate à réaliser, les fonds d’une même zone géographique étant rarement identiques sur le plan matériel, économique ou juridique. 

Évaluer un fonds de commerce par le chiffre d’affaires

Cette méthode consiste à appliquer un pourcentage spécifique (transmis par votre centre des impôts) sur le chiffre d’affaires, puis de multiplier le chiffre d’affaires par un coefficient (variant de 1 à 8) dépendant des caractéristiques du commerce. Pour obtenir un résultat pertinent, il est conseillé de réaliser l’opération avec la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années d’activité. Il existe des coefficients sectoriels moyens que vous pouvez trouver auprès des chambres de commerce et d’industrie ou des cabinets d’experts-comptables. 

Limite : Cette méthode ne prend pas en compte les éventuelles possibilités évolutives du fonds de commerce.  

Quelles que soient les méthodes utilisées, il convient toujours de mettre en rapport les résultats obtenus avec les éléments de pondération précédemment cités  (localisation, état des locaux, équipements, clientèle, CA…) pour pouvoir évaluer un fonds de commerce avec pertinence. 

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Estimer la valeur sur la base des flux de trésorerie futurs 

Cette méthode moins connue consiste à se baser sur des revenus prévisionnels de l’entreprise par une actualisation les flux futurs de trésorerie et une répartition de ceux-ci sur plusieurs années. 

Limite : cette méthode est uniquement basée sur des prévisions et sur le passé de l’entreprise et peut subir des variations importantes au fil du temps.

Estimation des actifs incorporels

La clientèle 

Elle est bien évidemment un atout majeur dans l’évaluation du fonds de commerce, puisque c’est elle qui crée le chiffre d’affaires. Il est important de connaître le taux de fréquentation de l’établissement et de déterminer sa fidélité à l’entreprise. 

► Astuce : prenez en considération le nombre de cartes de fidélité délivrées dans votre estimation de la clientèle.

L’évaluation par le chiffre d’affaires 

C’est la méthode la plus employée, mais elle possède des limites. On a souvent dit que la valeur d’un fonds de commerce représente X % du CA hors taxes sur un an. Il est prudent de plutôt s’intéresser au CA moyen sur les 3 dernières années. Mais attention, un CA important ne signifie pas que l’entreprise est rentable !

L’évaluation par le bénéfice reconstitué 

Cette méthode consiste à reprendre le bénéfice réel de l’entreprise déclaré aux services fiscaux, ceci sur les 3 derniers exercices. S’ajoutent ensuite les amortissements, la rémunération du gérant, les intérêts et agios d’emprunt et les charges sociales. Il suffit ensuite d’appliquer un coefficient multiplicateur adapté au secteur d’activité.

Le droit au bail

Une valeur théorique du droit au bail permet de vérifier l’adéquation entre le montant du loyer payé et le loyer qu’il faudrait régler pour un local équivalent basé sur le prix du marché. Un coefficient pondérateur est ensuite appliqué et permet de vérifier si le montant du loyer du fonds de commerce est à renégocier ou pas au moment de l’achat du fonds de commerce. 

Les autres éléments incorporels

D’autres éléments incorporels peuvent influer sur la valeur du fonds de commerce. Ainsi, une entreprise peut tout à fait céder une machine ayant une valeur encore élevée au bilan ou posséder du mobilier de valeur qui sera intégré dans la négociation.

L’estimation des actifs corporels

Cette estimation intègre l’ensemble des biens matériels appartenant à l’entreprise. Les biens immobilisés sont estimés selon leur valeur nette comptable figurant au bilan. Il est aussi possible de se référer à une valeur vénale du bien en cas de valeur nette comptable égale à zéro. Ces biens sont listés et leur valeur dépend :

• de leur ancienneté ; 
• de leur état ; 
• de la demande du marché. 

► Attention, les stocks sont toujours évalués séparément des actifs corporels !

Combien de méthodes retenir pour estimer la valeur d’un fonds de commerce ? 

Il est courant de retenir 4 méthodes d’évaluation de la valeur du fonds de commerce : 

• la méthode des barèmes publiée par les services fiscaux ; 
• la méthode de la rentabilité qui s’appuie sur l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) ;
• la méthode par correction de l’actif net ; 
• la méthode par comparaison.

► Pensez à inclure dans votre réflexion le ratio de productivité permet également de traduire les performances de l’entreprise sur le plan financier.

Estimer la valeur d’un fonds de commerce : les critères de pondération

Les critères de pondération font varier en plus ou en moins la valeur d’un fonds de commerce : 

• emplacement du fonds ; 
• local occupé et ses caractéristiques ;
• le bail restant à courir et les obligations et droits des parties ; 
• les travaux éventuels à effectuer.

Pourquoi est-ce compliqué d’estimer la valeur d’un fonds de commerce ? 

Acheteur, il est possible d’avoir un coup de cœur pour un magasin. Vendeur, il est légitime d’estimer parfois son fonds de commerce à une valeur supérieure du fait du côté affectif que l’on peut y porter. Mais l’estimation ne peut se faire qu’à partir d’éléments vérifiables et de méthodes éprouvées. 

Le plus simple est de faire appel à un professionnel plutôt que d’évaluer soi-même à l’estimation qui connaîtra, par exemple, les ratios en restauration rapide et pourra vous assister lors de l’achat ou de la vente d’un fonds de commerce . Cela permet une négociation juste et équitable entre les parties et de simplifier la complexité de l’évaluation.