¿Qué debe contemplar un contrato de alquiler para restaurante? Todo lo que necesitas saber

Sabemos por qué estás aquí.

Vas a montar un restaurante y quieres alquilar un local para tu establecimiento con todas las garantías. Por eso estás buscando información sobre contratos de alquiler en restaurantes. 

Y además, es muy probable que estés buscando un modelo de contrato rellenable.

Si es así… cuidado.

Un contrato de alquiler es un acuerdo complejo. Si no está bien redactado o si es demasiado genérico, puedes llegar a tener problemas. 

Lo ideal es que sea un abogado quien redacte el contrato de alquiler de tu restaurante (o como mínimo, quien lo revise antes de firmarlo).

Pero si quieres tener unas nociones básicas sobre la información que debe incluir tu contrato de alquiler y los principales puntos que deberías acordar con tu arrendador, eso te lo vamos a explicar en este artículo.

¡Empezamos!

NOTA: si vas a montar un restaurante propio, ojo al final del post porque allí te hablamos de una herramienta muy interesante.

✅ Contrato de alquiler para restaurantes: normativa básica

Un contrato de alquiler es un tipo de acuerdo muy flexible.

Tanto el arrendador como el arrendatario tienen mucho margen a la hora de establecer sus cláusulas.

Sin embargo la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge algunos puntos comunes que deben cumplir todos los contratos de alquiler.

Esta ley regula aspectos como:

• La duración total de los contratos (5 años para las personas físicas y 7 para las personas jurídicas).
• La fianza.
• Quién será el responsable en caso de reformas.
• Cómo actuar en caso de incumplimiento.
• Etc.

A la hora de firmar un contrato de alquiler es importante que tengas claros los puntos obligatorios que establece esta ley.

✅ La información básica que debe contener un contrato de alquiler

En primer lugar, veamos los datos esenciales que debe incluir tu contrato.

👉 1. Datos del arrendador y del inquilino

El contrato de alquiler deberá incluir los datos necesarios para identificar tanto al arrendador como al arrendatario, incluyendo:

• Nombre y apellidos.
• Número del DNI.
• Datos de contacto (email, teléfono…).

Esto es lo básico, pero demos un pasito más.

👉 2. Datos del local

El texto del contrato también debe ofrecer toda la información necesaria para poder identificar el local que se alquilará.

Hablamos de:

• Dirección.
• Referencia catastral.
• Superficie en metros cuadrados.
• Año de construcción.

También será interesante indicar quién es el propietario del local (suele ser el propio arrendador, pero no siempre tiene por qué ser así).

👉 3. Actividad a desarrollar

En el contrato se deberá especificar cuál será la actividad que se desarrollará en el local.

Esto evita que el inquilino le dé al establecimiento un uso diferente del que había pactado con el arrendador.

👉 4. Renta mensual

Uno de los apartados más importantes.

El contrato de arrendamiento de un restaurante debe reflejar claramente la mensualidad que deberás pagar como inquilino. Además, también se indicará el método de pago y en qué días del mes se realizará el pago.

👉 5. Plazo de arrendamiento

La ley permite que las partes pacten libremente cuál será la duración del contrato. Puedes firmar un contrato de alquiler por un año, por dos… o incluso menos tiempo. 

Si no se especifica en el propio contrato, se entenderá que la duración es de un año.

Eso sí. 

Una vez cumplido ese plazo, el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta alcanzar los plazos que establece la LAU (5 años para una persona física o 7 para una persona jurídica), salvo que tú como inquilino manifiestes que no deseas continuar con el alquiler.

👉 6. Fianza

En el caso de un local comercial, la LAU establece que se deben depositar dos meses de alquiler en concepto de fianza.

Esta fianza se podrá ir actualizando cada vez que se prorrogue el contrato.

👉 7. Impuestos y tasas

El contrato de alquiler deberá especificar quién será el responsable de pagar los impuestos y tasas que afecten al establecimiento.

Hablamos de:

• IBI.
• Impuestos de basura.
• Facturas de suministros (electricidad, agua, gas…).
• Comunidad.

Esto puede parecer obvio (por ejemplo, lo lógico es que el arrendador pague el IBI del local, y el arrendatario afronte el pago de las facturas), pero siempre es importante especificarlo para evitar confusiones.

👉 8. Extinción del contrato

También se establecerá en qué casos se podrá extinguir el contrato antes de tiempo.

Por ejemplo, si hay incumplimiento por alguna de las partes (si el inquilino no paga la renta a tiempo, si el arrendador no cumple con las reparaciones que le corresponden, etc.).

Este tipo de cláusulas os ofrecen protección tanto a ti como a tu arrendador.

✅ Otras cláusulas interesantes que puedes incluir en el contrato de arrendamiento de tu restaurante

Ahora que tenemos claras las bases, vamos un paso más allá.

Te explicamos algunas cláusulas que puedes incluir en tu contrato y que te ofrecerán un extra de seguridad como inquilino.

Toma nota.

👉 1. Actualización de la renta en función del IPC

Lo habitual es que el precio del alquiler se actualice cada año (o cada dos años en algunos casos).

Para mayor seguridad, puedes pactar que esa subida se realiza con base en el IPC. De esta forma el aumento será mucho más gradual. 

👉 2. Periodo de carencia

Seguramente necesites invertir en obras de acondicionamiento antes de abrir tu negocio (salvo que en el local que vas a alquilar ya hubiese un restaurante montado).

Obras para:

• Instalar salidas de aire que garanticen una correcta ventilación en la cocina.
• Ampliar o reducir espacios (por ejemplo, derribar tabiques para aumentar el espacio de la sala).
• Implementar una decoración acorde a tu marca.

Estas obras suelen correr a cargo del inquilino. 

Sin embargo, es muy frecuente que el arrendador te ofrezca unos meses de carencia, en los que ya tendrás acceso al local pero no tendrás que pagar las mensualidades de alquiler.

Para evitar confusiones, lo mejor es que este periodo de carencia se refleje en el contrato también.

👉 3. Derecho de adquisición preferente

El artículo 25 de la Ley de Arrendamiento establece que, en caso de que el propietario decida vender el local:

“El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”.

Es decir, que tú como inquilino tienes derecho a realizar una oferta para comprar el local (salvo que renuncies expresamente a ello y así se refleje en el contrato).

Aunque este es un derecho que está recogido en la ley, lo mejor es que se incluya también en una cláusula específica dentro del contrato

👉 4. Rebus sic stantibu (blindaje ante catástrofes)

Esta es una cláusula que no aparece en todos los contratos de alquiler, pero puede ser interesante implementarla.

La cláusula rebuc sic stantibu establece la posibilidad de rescindir el contrato sin penalización debido a causas ajenas a ti que te impidan continuar con la actividad de tu negocio.

Este tipo de cláusulas solo cubren escenarios muy graves (por ejemplo, una pandemia), pero puede ser una cobertura en caso de situaciones inesperadas.

A la hora de firmar el contrato consulta con tu asesor legal cómo enfocar esta posible cláusula.

✅ ¿Estás en proceso de montar un restaurante? Entonces esto te interesa

Cuando diriges un restaurante, los costes de personal son una de las partidas de gasto más importantes.

Entre: 

• Nóminas
• Alta en la seguridad social.
• Bonus y pluses salariales.
• Horas extraordinarias y nocturnas. 
• Formación.

Todos estos gastos pueden llegar a suponer hasta un 35-40 % de los costos totales de tu establecimiento.

Pero… ¿qué pasa si a la hora de gestionar a tu personal se dan problemas?

Problemas como que:

• Tú o tus jefes de equipo cometéis errores al planificar los turnos, y hay servicios en los que falta personal.
• No tienes muy claro cuántos camareros/cocineros necesitas en un turno concreto y acabas poniendo a personal de más o de menos.

Lo que ocurre en estos casos es que pierdes dinero.

Primero, porque no estás sacando el máximo potencial de tu equipo (por así decirlo, su salario no te sale lo bastante rentable).

Y además, porque esos errores en la gestión de tu personal acaban afectando al servicio y a la satisfacción de tus clientes.

Ahí es donde un software de gestión de RR. HH. como Combo puede ayudarte a ahorrar dinero (y tiempo).

Combo:

• Te avisa si has cometido errores en la planificación de turnos (como asignarle horas a un trabajador ausente o de vacaciones).
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Y ojo porque esto es un resumen, pero aquí tienes todas las funcionalidades de Combo explicadas.

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